収益アパート投資物件（アパート経営）
	☆☆東京の高利回りアパート☆☆
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収益アパート投資物件（アパート経営）
東京の高利回り高収益投資アパート物件とは 分かりやすく説明すると、まず、利回りを計算したいアパートを売り物件とみなし、売買価格を設定します。 そして、その売買価格に購入費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税・ローン諸費用・リフォーム費用等）を加算して「購入総額」を算出します。 次に、そのアパートから得られるであろう「年間賃料総額」を算出します。 前記の「年間賃料総額」÷「購入総額」×１００＝「年利回り」（％）となります。 この年利回りが１０％以上を高利回りアパートと言う人もあれば、１５％以上でなければ高利回りアパートと言わない欲張りな人も居られるようです。

東京で高収益物件と思われる、投資アパートを探し続けて、早十数年。なかなかこれという投資物件に巡り合う機会に恵まれず、投資物件のターゲットとしていた収益アパートを諦めかけたその矢先、すばらしい収益アパートが現れました。

なんと、利回り１６％、全部屋満室で、不動産仲介業者の話では、たとえ空き部屋が発生しても、２〜３日で入居者が見つかるとのこと。

ただ、必ず不動産仲介業者指定の保証会社・管理会社・火災保険会社を使用することが条件とのこと。

退職金で、のんびりアパート経営でもと考えて、アパートの管理は散歩代わりに全部自分で行い、入居者の保証人は、入居希望者と直接会って、真の保証人不要アパートとして経営しようとしていたものですから、残念ながらこの物件は見送ることになりました。

	敷金・礼金・前家賃・仲介手数料
	《敷金》・・・部屋を明け渡す際、良くトラブルことが有りますので、賃貸借契約を交わす時、重要事項説明書と賃貸借契約書に敷金の返還についての約束事項が詳しく記載されているかどうか、しっかり確認しましょう。（敷金は家賃の２か月分前後）
	敷金の返還について特約が無い場合は、賃貸期間中に借主の不注意でひどくよごしたり、壊したものが有り、明け渡時までに元どうりに補修しなかった場合は、家主に預けた敷金で補修してもらい、後日精算します。
	上記のような補修箇所が無く、家賃の滞納も無い場合には、部屋の明け渡しと同時に契約時に家主に預けた敷金はそっくり返還してもらいます。
	ただし、賃貸借契約書の特約で、契約を解除したり部屋を明け渡す際に、家主が敷金（全額、または一部）を没収する約束の特約がある場合は、いくら部屋を綺麗に使用しても上記のかぎりではない。出来ることなら、敷金が没収されてしまう契約は避けましょう。
	《礼金》・・・礼金は家賃の２か月分ぐらいが平均だと思いますが、契約時に家主に支払います。（後日返還を求めるのはむずかしい性格のお金。）
	最近は、敷金・礼金の不要なアパートもあるとか。
	《前家賃》・・・家賃の前払いのことです。通常はこの形態が多い。
	《仲介手数料》・・・宅地建物取引業法で仲介業者が受け取ることが出来る賃借仲介の仲介手数料は、家主・借主双方からの合計が、家賃の１ヶ月分までと厳しく規制されています。
	従って、借主は承諾しないかぎり、仲介業者に支払う仲介手数料は税抜き家賃（１ヶ月分）×０．５２５で良いことになる。これもトラブルことがあるので、契約前に業者に充分確認しましょう。
	仲介手数料が不要な物件もある一方、しっかり家賃の一ヶ月分を取られる物件もある。
	礼金を宣伝費等の名目で業者が家主からもらっている場合もあるので、仲介手数料の値引き交渉をしてみるのもおもしろい。

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